Cara Memulai Usaha Homestay atau Vila Kecil dari Aset yang Sudah Kamu Punya

Foto: Ilustrasi AI

Kamu bisa memulai usaha homestay dari kamar kosong, rumah kedua, atau vila kecil yang sudah dimiliki, tanpa membangun dari nol. Langkahnya: nilai kelayakan aset, urus NIB lewat OSS, hitung okupansi minimal agar tidak rugi, lalu pasarkan lewat Google dan platform pemesanan.

Sahabat Wirausaha, banyak orang punya aset yang jarang terpakai: kamar kosong, rumah kedua di kota wisata, atau vila keluarga yang hanya terisi saat liburan. Aset seperti ini bisa jadi sumber pemasukan tanpa membeli lahan baru. Namun, sebelum menerima tamu pertama, ada izin, pajak, dan hitungan okupansi yang perlu kamu pahami.

Baca Juga: Ide Usaha Bisnis Kos: Panduan Lengkap Memulai dari Modal, Izin, hingga Strategi Cuan Pemula

Aset apa yang cocok dijadikan homestay atau vila kecil?

Dalam aturan perizinan, homestay disebut pondok wisata. Ciri khasnya, tamu tinggal di rumah yang juga dihuni atau dikelola langsung oleh pemiliknya. Vila biasanya disewakan utuh, sehingga cocok untuk keluarga atau rombongan. Aset yang bisa kamu pakai antara lain:

• kamar kosong di rumah yang masih kamu tinggali;
• paviliun atau rumah kedua di dekat tempat wisata, kampus, atau rumah sakit;
• rumah warisan atau vila keluarga yang jarang dipakai.

Sebelum mengeluarkan uang, jawab dulu empat pertanyaan ini:

1. Siapa tamunya? Backpacker, keluarga, atau rombongan kantor punya kebutuhan dan kemampuan bayar yang berbeda. Tentukan satu segmen dulu supaya konsep dan harganya jelas.

2. Seberapa mudah dijangkau? Cek akses jalan, parkir, air, listrik, dan sinyal internet.

3. Apa yang sudah layak? Hitung kamar yang bisa langsung disewakan dan yang masih butuh perbaikan.

4. Apakah boleh dipakai untuk usaha? Status bangunan dan kesesuaian tata ruang termasuk syarat dasar perizinan. Jika rumahmu di kompleks perumahan atau apartemen, tanyakan juga aturan pengelolanya.

Jika asetmu berada di desa wisata, coba hubungi kelompok sadar wisata (pokdarwis) atau BUMDes setempat. Bergabung dengan mereka bisa membantu promosi bersama dan membuat usahamu lebih mudah diterima warga.

Izin dan pajak yang perlu kamu siapkan

Izin usaha sekarang diurus lewat OSS (oss.go.id) dengan aturan PP 28/2025. Prinsipnya, makin tinggi risiko usahanya, makin banyak syaratnya. Usaha berisiko rendah cukup punya NIB. Usaha berisiko menengah perlu NIB ditambah sertifikat standar.

Khusus usaha pariwisata, standarnya kini diatur Peraturan Menteri Pariwisata Nomor 6 Tahun 2025, yang berlaku sejak 10 Oktober 2025 dan menggantikan Permenparekraf 4/2021. Dalam aturan ini, pondok wisata dan vila tercatat sebagai usaha berisiko menengah rendah. Pondok wisata adalah rumah tinggal yang dihuni pemiliknya dan sebagian kamarnya disewakan kepada wisatawan, sedangkan vila disewakan utuh. Untuk keduanya, kewajiban utamamu selain NIB ada dua: Sertifikat Laik Sehat (SLS) dari Dinas Kesehatan kabupaten atau kota, dan dokumen penilaian mandiri. Dokumen ini berisi pengecekan sendiri atas kesiapan usahamu, mulai dari sarana seperti kotak P3K, alat pemadam api ringan, dan air bersih, sampai rencana bisnis dan SOP tertulis. Sertifikat standar dari lembaga sertifikasi pariwisata untuk pondok wisata dan vila bersifat sukarela, berbeda dengan usaha berisiko lebih tinggi yang wajib memilikinya paling lambat satu tahun setelah izin terverifikasi.

Saat mendaftar di OSS, pilih jenis usaha "pondok wisata" untuk homestay atau "vila" untuk vila yang disewakan utuh. Jika ragu, tanyakan ke Dinas Penanaman Modal dan PTSP (DPMPTSP) di kabupaten atau kotamu.

Pajak hotel dari pemda. Homestay, vila, dan guest house termasuk objek pajak barang dan jasa tertentu (PBJT) jasa perhotelan. Tarifnya paling tinggi 10% dan ditetapkan perda tiap kabupaten atau kota. Di DKI Jakarta, misalnya, tarifnya 10%. Pajak ini dibayar tamu, sedangkan kamu yang memungut dan menyetorkannya. Tanyakan ke Bapenda apakah ada ketentuan khusus untuk usaha kecil.

Pajak penghasilan. Jika kamu menjalankan usaha atas nama pribadi dengan omzet sampai Rp4,8 miliar setahun, kamu bisa memakai PPh final 0,5% dari omzet. Omzet Rp500 juta pertama dalam setahun tidak dikenai pajak. Sejak PP 20/2026 berlaku pada 22 April 2026, tarif ini bisa dipakai tanpa batas waktu oleh orang pribadi dan PT perorangan.

Sewa rumah atau bangunan biasanya kena PPh final 10%. Namun, Ditjen Pajak menyatakan jasa penginapan dikecualikan dari aturan itu, dan rumah kos termasuk jasa penginapan. Homestay atau vila harian kemungkinan besar diperlakukan sama, tetapi pastikan dulu ke Kring Pajak 1500200 atau KPP terdekat sebelum menghitung pajakmu.

Baca Juga: Daftar Perizinan Yang Diperlukan Untuk Bisnis Penginapan dan Hotel

Hitung modal dan titik impas sebelum menerima tamu

Karena asetnya sudah ada, modal awalmu terutama untuk membuatnya layak disewakan: perbaikan kecil, tempat tidur dan linen, kipas atau AC, perlengkapan kamar mandi, internet, foto untuk listing, serta biaya mengurus Sertifikat Laik Sehat. Mulailah dari satu kamar percontohan supaya uangmu tidak habis sebelum kamu tahu pasarnya.

Angka yang paling sering terlalu optimistis adalah okupansi, yaitu persentase malam yang kamarnya terisi. Menurut BPS, okupansi hotel nonbintang secara nasional pada September 2026 hanya 25,57%. Artinya, rata-rata cuma sekitar 1 dari 4 kamar yang terisi. Angkanya sangat bergantung pada lokasi. Pada September 2026, okupansi hotel nonbintang di Jakarta 39,32%, sedangkan di Maluku Utara 18,23%. Data BPS hanya mencakup akomodasi yang terdata, belum seluruh homestay.

Contoh hitungan di bawah memakai 3 kamar dengan tarif Rp300.000 per malam. Angka ini hanya ilustrasi, jadi ganti dengan tarif penginapan sejenis di sekitarmu.

Selanjutnya, cari okupansi impas, yaitu okupansi minimal agar pendapatan bisa menutup biaya bulanan. Caranya, bagi biaya bulanan dengan pendapatan maksimal sebulan (jumlah kamar × 30 malam × tarif) setelah dipotong komisi. Contoh di bawah memakai komisi platform 15%.

Biaya operasional di tabel mencakup listrik, air, internet, kebersihan, laundry, dan perawatan, belum termasuk pajak dan cicilan renovasi. Dengan biaya Rp5 juta sebulan lewat platform, kira-kira 1 dari 5 malam harus terisi agar tidak rugi. Itu setara rata-rata nasional. Jadi, tekan biaya tetap sejak awal dan jangan berharap okupansi 40% di bulan pertama.

Memasarkan dan mengelola homestay sehari-hari

Langkah pemasaran paling murah adalah membuat tempatmu mudah ditemukan. Daftarkan homestay-mu di Google Bisnis Profil supaya lokasinya muncul saat orang mencari penginapan di sekitarmu. Setelah itu, pasang listing di satu atau dua platform pemesanan seperti Airbnb, Booking.com, atau Traveloka. Mulai dari sedikit platform agar kalendermu tidak kacau dan tidak terjadi pemesanan ganda.

Perhitungkan juga komisinya. Airbnb sedang memindahkan semua host ke skema biaya tunggal. Dalam skema ini, seluruh biaya layanan dipotong dari pendapatan host, umumnya 15,5%. Skema lama yang dihapus bertahap membagi biaya: host sekitar 3% dan tamu 14,1–16,5%. Booking.com memotong komisi dengan persentase yang berbeda menurut negara, jenis, dan lokasi properti. Angka pastinya muncul saat kamu mendaftar, dan bisa lebih tinggi jika kamu ikut program promosi seperti Genius atau Preferred Partner. Karena itu, tabel impas di atas memakai komisi 15% hanya sebagai ilustrasi.

Agar listing meyakinkan, pasang foto dan deskripsi yang jujur, lengkap dengan fasilitas dan aturan rumah. Bedakan harga hari biasa dengan akhir pekan dan libur panjang, karena okupansi penginapan naik turun mengikuti musim liburan. Jadikan kebersihan standar utama dan balas pertanyaan calon tamu secepat mungkin.

Untuk operasional, tentukan sejak awal siapa yang menyambut tamu, membersihkan kamar, dan mencuci linen. Jika kamu masih bekerja, pertimbangkan tenaga paruh waktu atau kerja sama dengan tetangga. Beri tahu juga ketua RT tentang usahamu dan siapa saja tamu yang menginap.

Baca Juga: 4 Hal yang Perlu Dipersiapkan Sebelum Memulai Bisnis Penginapan, Lengkap dengan Analisa Untung Ruginya!

Risiko yang perlu diantisipasi dan langkah mulainya

Selain okupansi yang lebih rendah dari harapan, ada tiga risiko yang sering diremehkan:

• Aturan tiap daerah berbeda. Tarif pajak, syarat izin, dan aturan lingkungan bisa berbeda antarkabupaten atau kota.

• Bergantung pada satu platform. Komisi dan kebijakan platform bisa berubah kapan saja. Bangun juga jalur pemesanan langsung lewat WhatsApp dan Google Bisnisku.

• Keberatan tetangga. Tamu yang berisik atau parkir sembarangan bisa memicu protes warga. Tetapkan aturan rumah yang jelas sejak awal.

Agar langkah awalmu terukur, ikuti urutan ini:

1. Cek status bangunan, tata ruang, dan aturan lingkungan tempatmu.

2. Tentukan segmen tamu, lalu survei tarif penginapan sejenis di sekitarmu.

3. Siapkan satu kamar percontohan dan catat biaya sebenarnya.

4. Buat NIB lewat OSS, lalu tanyakan kewajiban sertifikat dan pajak daerah ke DPMPTSP dan Bapenda.

5. Daftarkan Google Bisnisku, pasang listing, dan terima tamu pertama.

6. Catat pendapatan, biaya, dan okupansi tiap bulan. Setelah tiga bulan, putuskan apakah menambah kamar atau menyesuaikan harga.

Intinya, mulai dari aset yang sudah ada dan mulai kecil. Biarkan data okupansi dan ulasan tamu yang menentukan kapan kamu menambah kamar.

Jika artikel ini bermanfaat, mohon berkenan bantu kami sebarkan pengetahuan dengan membagikan tautan artikelnya, ya!

Follow Instagram @ukmindonesiaid biar nggak ketinggalan informasi atau program penting seputar UMKM. Bagi Sahabat Wirausaha yang ingin bergabung dengan Komunitas UMKM di bawah naungan kami di UKMIndonesia.id - yuk gabung dan daftar jadi anggota komunitas melalui ukmindonesia.id/registrasi. Berkomunitas bisa bantu kita lebih siap untuk naik kelas!

Daftar Referensi:

• Peraturan Menteri Pariwisata Nomor 6 Tahun 2025 (JDIH Kementerian Pariwisata)
• Permenpar 6/2025 (JDIH BPK), status pencabutan Permenparekraf 4/2021
• UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah
• Ditjen Pajak: penjelasan PP 34/2017 dan pengecualian jasa pelayanan penginapan
• Ombudsman RI: catatan atas PP 28/2025
• Kontan: okupansi hotel November 2025 dan kumulatif Januari–November 2025
• Bisnis.com: okupansi hotel Mei 2026

Dukung Misi Edukasi Kami

Kontribusi Anda, sekecil apa pun, sangat membantu kami agar dapat terus membuat konten edukasi kewirausahaan dan merawat keberlanjutan website ini.

Traktir Kami