Akses Modal Pinjaman Konvensional

Lelang Agunan Kredit Macet: Tahapan, Nilai Limit, dan Kapan Lelang Bisa Batal

Sekar Jagad • Penulis

Penulis

Madinatul Munawarah • Editor

14 November 2026 • Waktu Baca 7 menit

14 Nov 2026

Waktu Baca 7 menit

Lelang Agunan Kredit Macet: Tahapan, Nilai Limit, dan Kapan Lelang Bisa Batal Foto: Ilustrasi AI

Lelang agunan kredit macet punya aturan main yang ketat. Bank tidak bisa menjual rumah atau tanah agunanmu sesukanya: penjualannya harus lewat lelang umum di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL), diumumkan dua kali, memakai nilai limit yang tidak boleh di bawah nilai likuidasi, dan kamu wajib diberi tahu paling lambat lima hari sebelum lelang.

Aturannya ada di UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan dan PMK 122/2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. PMK ini berlaku sejak 1 Januari 2024 dan menggantikan PMK 213/2020. Artikel ini menjelaskan kapan bank boleh melelang, tahapan lelangnya, cara nilai limit ditetapkan, kapan lelang bisa batal, dan apa yang terjadi setelahnya.

Kapan Bank Boleh Melelang Agunan?

Rumah atau tanah yang dijadikan agunan kredit diikat dengan hak tanggungan. Ikatan inilah yang memberi bank kekuatan besar. Jika debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama berhak menjual agunan atas kekuasaannya sendiri lewat pelelangan umum, lalu mengambil pelunasan dari hasilnya (Pasal 6 UU Hak Tanggungan).

Bank tidak perlu menggugat ke pengadilan lebih dulu, karena sertifikat hak tanggungan punya kekuatan eksekutorial yang setara dengan putusan pengadilan.

Tapi kekuatan itu ada batasnya:

Harus lewat lelang umum menurut tata cara resmi. Penjualan di bawah tangan hanya boleh atas kesepakatan kedua pihak.
Bank tidak boleh mengambil alih kepemilikan agunan. Janji yang membolehkan kreditur memiliki agunan jika debitur cidera janji batal demi hukum. Misalnya, klausul "jika cicilan menunggak tiga bulan, rumah agunan otomatis menjadi milik bank" tidak berlaku, meski kamu sudah menandatanganinya. Bank tetap harus menjual agunan lewat lelang.
Kapan debitur dianggap cidera janji ditentukan oleh perjanjian kreditnya.

Jadi, apakah agunan KUR bisa dilelang? Bisa, jika diikat hak tanggungan. Pada KUR, agunan berupa tanah atau bangunan umumnya baru ada di pinjaman di atas Rp100 juta, karena di bawah angka itu bank tidak boleh meminta agunan tambahan. Jika penjamin KUR sudah membayar klaim dan mengambil alih hak tagih lewat subrogasi, hak tanggungannya ikut berpindah ke penjamin.

Agunan berupa kendaraan diikat dengan jaminan fidusia dan aturan eksekusinya berbeda. Bedanya akan dibahas di artikel ketiga serial ini.

Tahapan Lelang dari Awal sampai Akhir

Lelang agunan kredit macet termasuk lelang eksekusi, dan lelang eksekusi hanya boleh diselenggarakan oleh KPKNL, kantor di bawah Kementerian Keuangan (PMK 122/2023 Pasal 9). Urutannya kira-kira begini:

Tahap	Yang terjadi	Aturan yang mengikat
1. Permohonan lelang	Bank mengajukan permohonan ke KPKNL beserta dokumen dan membayar bea permohonan	Pasal 32, 35
2. Penelitian dokumen	KPKNL memeriksa kelengkapan dan keabsahan dokumen	2–4 hari kerja jika manual, 7–9 hari kerja lewat aplikasi (Pasal 33)
3. Surat keterangan tanah	KPKNL meminta keterangan status tanah dari kantor pertanahan	Wajib untuk setiap lelang tanah (Pasal 39)
4. Penetapan jadwal dan nilai limit	Kepala KPKNL menetapkan jadwal; bank menetapkan nilai limit	Pasal 37, 55–59
5. Pengumuman pertama	Lewat selebaran, situs penyelenggara lelang, atau surat kabar	Pasal 63
6. Pengumuman kedua	Lewat surat kabar harian, 15 hari setelah pengumuman pertama	Paling lambat 14 hari sebelum lelang (Pasal 63)
7. Pemberitahuan ke debitur	Surat pemberitahuan rencana lelang dikirim ke debitur dan pemilik agunan	Paling lambat 5 hari sebelum lelang; jika kurang, lelang dibatalkan (Pasal 47)
8. Pendaftaran peserta	Peserta menyetor uang jaminan	10–50% dari nilai limit, efektif diterima paling lambat sehari sebelum lelang (Pasal 52–53)
9. Pelaksanaan lelang	Dipimpin pejabat lelang; lelang lewat aplikasi wajib memakai penawaran terbuka	Pasal 26, 72
10. Penetapan pembeli	Penawar tertinggi yang mencapai nilai limit disahkan sebagai pembeli	Pasal 85
11. Risalah lelang	Pejabat lelang membuat berita acara lelang	Akta autentik (Pasal 1 angka 34)

Dari tabel itu terlihat satu hal penting: dari pengumuman pertama sampai hari lelang, jaraknya setidaknya sekitar empat minggu (15 hari ditambah minimal 14 hari). Debitur juga tidak boleh ikut menawar agunannya sendiri dalam lelang tersebut.

Nilai Limit: Kenapa Agunan Bisa Laku di Bawah Harga Pasar

Setiap lelang wajib punya nilai limit, yaitu harga minimal agunan boleh dilepas. Nilai ini ditetapkan oleh bank sebagai penjual dan menjadi tanggung jawabnya, lalu wajib dicantumkan di pengumuman lelang (PMK 122/2023 Pasal 55).

Untuk lelang agunan kredit macet, nilai limit berada di antara dua angka: paling tinggi nilai pasar, paling rendah nilai likuidasi. Nilai pasar adalah perkiraan harga jika properti dijual dalam kondisi normal. Nilai likuidasi adalah perkiraan harga jika properti harus dijual cepat, dan biasanya lebih rendah. Jadi wajar kalau agunan laku di bawah harga pasaran, selama tidak di bawah nilai likuidasi.

Dasar nilai limit adalah laporan penilai atau laporan penaksir. Laporan dari penilai wajib dipakai antara lain untuk nilai limit minimal Rp10 miliar, atau jika bank sebagai kreditur ikut menjadi peserta lelang. Di luar itu, bank boleh memakai penaksir, termasuk dari internal bank sendiri. Laporannya berlaku paling lama 12 bulan.

Kalau agunan tidak laku, bank bisa melelang ulang dengan nilai limit baru, asal berdasarkan laporan penilaian atau penaksiran yang masih berlaku atau yang terbaru.

Angka-angka ini penting karena menentukan apakah hasil lelang cukup menutup utang. Pantau pengumuman lelang dan catat nilai limitnya.

Kapan Lelang Bisa Batal atau Tertunda?

Lelang yang sudah dijadwalkan hanya bisa dibatalkan pejabat lelang karena tiga hal (PMK 122/2023 Pasal 44):

Permintaan bank sebagai penjual, yang diterima pejabat lelang sebelum lelang dimulai, misalnya karena utang sudah dilunasi.
Penetapan atau putusan pengadilan yang memerintahkan penundaan atau pembatalan.
Alasan lain dalam PMK (Pasal 47), misalnya surat pemberitahuan rencana lelang yang baru dikirim ke debitur, atau baru diterima debitur, kurang dari lima hari sebelum hari lelang; pengumuman atau nilai limit yang tidak sesuai aturan; dan gugatan kepemilikan dari pihak ketiga tertentu seperti ahli waris (Pasal 34).

Langkah yang masih bisa diambil debitur sebelum lelang, termasuk cara menghindarinya dengan pelunasan, dibahas di artikel kedua serial ini.

Setelah Palu Diketuk

Begitu pembeli disahkan, pejabat lelang membuat risalah lelang. Dokumen ini adalah akta autentik dan menjadi dasar bagi pembeli untuk mengurus balik nama. Lelang yang sudah dilaksanakan sesuai aturan tidak bisa dibatalkan, baik prosesnya maupun dokumennya (PMK 122/2023 Pasal 31).

Yang dipakai untuk melunasi utang bukan harga lelang seluruhnya, melainkan hasil bersih lelang: nilai penjualan dikurangi bea lelang bagian penjual dan PPh final atas pengalihan tanah atau bangunan (PMK 122/2023 Pasal 1 angka 30). Artinya, utang yang tertutup lebih kecil dari harga yang terjadi saat lelang. Setelah itu ada tiga kemungkinan:

Hasil lebih besar dari utang. Bank hanya berhak mengambil sebesar piutangnya, paling banyak senilai nilai tanggungan yang tercantum di akta. Sisanya menjadi hak pemilik agunan (penjelasan Pasal 6 dan Pasal 20 ayat 1 UU Hak Tanggungan).
Hasil kurang dari utang. Kekurangannya tetap menjadi utang yang masih bisa ditagih.
Agunan lebih dari satu. Jika hasil penjualan objek pertama sudah menutup utang, bank harus meminta penjualan objek berikutnya dihentikan.

Supaya terbayang, misalkan rumah agunan laku Rp500 juta, dan setelah dipotong bea lelang bagian penjual serta PPh final, hasil bersihnya Rp480 juta. Angka-angka ini hanya ilustrasi, bukan tarif resmi.

Skenario	Hasil bersih lelang	Sisa utang ke bank	Hasilnya
Utang lebih kecil	Rp480 juta	Rp450 juta	Utang lunas; sisa Rp30 juta dikembalikan ke pemilik agunan
Utang lebih besar	Rp480 juta	Rp520 juta	Agunan terjual, tapi masih ada utang Rp40 juta yang bisa ditagih

Soal pengosongan rumah, akta pemberian hak tanggungan boleh memuat janji bahwa pemberi hak tanggungan akan mengosongkan objek saat eksekusi (UU Hak Tanggungan Pasal 11 ayat 2 huruf j). Periksa kembali isi akta yang dulu kamu tanda tangani.

Waktu Terbaik untuk Bertindak Ada Sebelum Pengumuman Terbit

Sahabat Wirausaha, aturan lelang memang ketat, tapi hampir semuanya mengikat bank dan KPKNL, bukan melindungimu secara otomatis. Ruang paling lebar untuk debitur ada sebelum pengumuman lelang terbit: melunasi, menegosiasikan penjualan sendiri, atau mengajukan restrukturisasi selagi kredit belum terlalu jauh bermasalah. Artikel berikutnya membahas pilihan-pilihan itu satu per satu.

Ilmu dan informasi yang bermanfaat layak untuk terus bergerak. Yuk, bantu kami sebarkan kepada sesama pelaku usaha yang mungkin sedang membutuhkannya.

Kamu juga bisa berkontribusi lebih jauh dengan mendukung keberlanjutan konten edukatif ini melalui fitur Dukung Kami di bawah artikel ini.

Bagi Sahabat Wirausaha yang ingin tumbuh dalam komunitas yang saling menguatkan, bergabunglah di ukmindonesia.id/registrasi. Tempat para pelaku UMKM belajar bersama dan naik kelas.

Daftar Referensi:

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, Pasal 6, 11, 12, 14, 16, dan 20 beserta penjelasannya.
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, Pasal 1, 9, 22, 26, 31–35, 37, 39, 44, 47, 52, 53, 55–60, 63, 72, 78, dan 85.
Peraturan Menteri Koordinator Bidang Perekonomian Nomor 1 Tahun 2026 tentang Pedoman Pelaksanaan Kredit Usaha Rakyat, Pasal 20.