Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan: Atas Nama Bersama atau Satu Ahli Waris?

Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan: Atas Nama Bersama atau Satu Ahli Waris? Sumber foto: magnific.com

Balik nama sertifikat tanah warisan bisa dilakukan dengan dua cara. Kalau ahli warisnya lebih dari satu dan belum ada pembagian, kantor pertanahan mencatatnya atas nama semua ahli waris sebagai pemilik bersama. Kalau sudah ada akta pembagian waris yang menunjuk satu orang, sertifikat bisa langsung dicatat atas nama orang itu. Keduanya diatur Pasal 111 Permen ATR/BPN 16/2021.

Pilihan ini sebaiknya diputuskan sebelum mendaftar, karena dampaknya baru terasa saat aset mau diagunkan atau dijual.

Sahabat Wirausaha, bayangkan tiga bersaudara mewarisi ruko dari orang tua. Si sulung sudah lama membuka toko bangunan di lantai bawahnya. Usahanya berkembang, dan ia ingin menjadikan ruko itu agunan pinjaman modal. Masalahnya, sertifikat masih atas nama almarhum ayah. Saat mengurus balik nama, keluarga harus memilih: dicatat atas nama bertiga, atau langsung atas nama si sulung?

Banyak keluarga memilih atas nama bersama karena terasa paling adil. Pilihan itu tidak salah, tapi ada konsekuensi yang baru terasa belakangan. Artikel ini membantu kamu menimbang kedua pilihan, lengkap dengan dokumen dan biayanya.

Dua Cara BPN Mencatat Tanah Warisan

Pasal 111 ayat (4) dan (5) Permen ATR/BPN 16/2021 membuka dua kemungkinan ketika ahli waris lebih dari satu:

Aspek	Atas nama bersama	Atas nama satu ahli waris
Kapan terjadi	Belum ada pembagian warisan saat mendaftar	Saat mendaftar, dilampirkan akta pembagian waris yang menyebut tanah itu jatuh ke satu orang
Nama di sertifikat	Semua ahli waris	Satu penerima
Saat dijual atau diagunkan	Semua pemilik perlu ikut setuju	Cukup pemilik yang tercatat
Kalau nanti mau dibagi	Perlu Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) di PPAT, lalu didaftarkan lagi	Tidak perlu langkah tambahan

Kenapa Pilihan Ini Penting untuk Aset Usaha

Atas nama bersama terasa aman karena tidak ada yang merasa dikalahkan. Tapi untuk aset yang dipakai berusaha, ada tiga hal yang perlu ditimbang.

Pertama, soal agunan dan penjualan. Pada praktiknya, PPAT dan bank meminta persetujuan semua nama di sertifikat milik bersama. Kalau salah satu saudara tinggal jauh, sedang berselisih, atau sudah meninggal dan digantikan anak-anaknya, urusan agunan bisa tertahan lama.

Kedua, ada langkah dan biaya tambahan. Misalnya, belakangan keluarga sepakat ruko itu untuk si sulung saja. Karena sertifikat sudah atas nama bertiga, keluarga harus membuat akta pembagian di PPAT (namanya APHB), lalu mendaftarkannya lagi ke BPN.

Artinya kamu membayar jasa PPAT dan biaya pendaftaran di BPN sekali lagi (PNBP-nya Rp50.000 per bidang menurut PP 128/2015). Bisa juga muncul pajak: menurut Klinik Hukumonline, kalau bagian seorang kakak atau adik pindah ke saudaranya lewat APHB, bagian itu bisa kena PPh 5%.

Ketiga, kalau sejak awal keluarga sudah sepakat, aturan memberi jalan yang lebih ringkas. Lampirkan akta pembagian waris saat balik nama, dan sertifikat langsung dicatat atas nama penerimanya. Sebagian artikel di media lain masih menyebut harus balik nama ke semua ahli waris dulu, baru dibuat APHB. Itu memang salah satu jalur, tapi Pasal 111 ayat (5) juga mengakui jalur langsung.

Atas nama bersama tetap masuk akal kalau keluarga belum sepakat, atau kalau aset itu memang akan dikelola bersama, misalnya disewakan dan hasilnya dibagi.

Akta Pembagian Waris: Bisa Dibuat Sendiri atau di Notaris

Menurut Pasal 111 ayat (3), akta pembagian waris boleh berupa akta di bawah tangan yang ditandatangani semua ahli waris dengan dua orang saksi, atau akta notaris. Isinya kesepakatan tentang bidang tanah mana jatuh ke siapa.

Akta ini berbeda dengan surat bukti ahli waris. Surat bukti ahli waris menjawab siapa saja ahli warisnya, sedangkan akta pembagian waris menjawab siapa mendapat apa. Untuk aset bernilai besar atau keluarga yang rawan berselisih, akta notaris memberi kekuatan pembuktian yang lebih kuat.

Dokumen dan Alur Balik Nama di BPN

Menurut Pasal 111 ayat (1) dan (2), permohonan diajukan ahli waris atau kuasanya dengan melampirkan:

sertifikat asli atas nama pewaris;
surat kematian pewaris;
surat tanda bukti ahli waris;
surat kuasa tertulis, kalau diwakilkan;
identitas para ahli waris;
akta pembagian waris, putusan, atau penetapan pengadilan, kalau sudah ada.

Kantor pertanahan biasanya juga meminta formulir permohonan bermeterai serta bukti pajak, yaitu BPHTB yang sudah divalidasi dan SKB PPh waris.

Alurnya secara umum:

Siapkan surat bukti ahli waris dan, kalau keluarga sudah sepakat, akta pembagian waris.
Urus SKB PPh waris di kantor pajak dan BPHTB di pemda.
Ajukan permohonan ke Kantor Pertanahan tempat tanah berada.
Bayar PNBP sesuai surat perintah setor.
Ambil sertifikat yang sudah tercatat atas nama ahli waris.

Berapa Biayanya?

PNBP di BPN. Pasal 16 ayat (2) PP 128/2015 menetapkan tarif pendaftaran peralihan hak sebesar 1 per mil dari nilai tanah, ditambah Rp50.000. Nilai tanah dihitung kantor pertanahan dari Zona Nilai Tanah dikali luas. Contohnya, tanah 100 m² dengan nilai Rp3 juta per m² bernilai Rp300 juta, jadi PNBP-nya Rp300.000 ditambah Rp50.000, atau Rp350.000. PP ini tidak membuat tarif khusus untuk peralihan karena waris, jadi rumus inilah yang dipakai. Angka pastinya akan tertera di surat perintah setor dari kantor pertanahan.

BPHTB di pemda. Ini biasanya komponen terbesar. Menurut UU 1/2022, tarif BPHTB paling tinggi 5% dan ditetapkan lewat perda. Untuk warisan dari orang tua ke anak, anak ke orang tua, atau antara suami dan istri, nilai tidak kena pajaknya (NPOPTKP) paling sedikit Rp300 juta, dan pemda boleh menetapkan lebih tinggi.

Contohnya, kalau nilai perolehan Rp800 juta, NPOPTKP Rp300 juta, dan tarif daerah 5%, BPHTB-nya 5% × Rp500 juta = Rp25 juta. Tenang, angka ini skenario terberat, dengan tarif maksimal dan NPOPTKP minimal. Hasil di daerahmu bisa jauh lebih kecil, bahkan nol, kalau pemda menetapkan NPOPTKP lebih tinggi atau memberi keringanan. Yang perlu diluruskan, warisan bukan otomatis bebas BPHTB. Yang ada adalah pengurang nilai tadi.

PPh atas warisan dikecualikan lewat SKB PPh waris, sedangkan biaya notaris atau PPAT berlaku kalau kamu memakai jasanya.

Kalau Ada Ahli Waris yang Masih Anak-Anak

Anak di bawah umur tetap ahli waris, dan namanya bisa tercatat di sertifikat milik bersama. Tantangannya muncul saat aset mau dijual atau diagunkan, karena bagian anak harus diwakili walinya, dan tindakan atas harta anak umumnya memerlukan izin pengadilan. Balai Harta Peninggalan juga punya fungsi dalam urusan perwalian. Kalau keluargamu dalam kondisi ini, konsultasikan ke notaris atau PPAT sebelum memilih cara pencatatan.

Sebelum ke Loket, Tanyakan Tiga Hal Ini

Beberapa ketentuan berbeda antardaerah atau bergantung pada kasus keluargamu, jadi pastikan langsung:

Ke Kantor Pertanahan tempat tanah berada: apakah akta pembagian waris di bawah tangan langsung diterima atau perlu legalisasi tanda tangan, dan berapa rincian PNBP-nya.
Ke Bapenda atau dinas pendapatan daerah: berapa NPOPTKP waris di daerahmu, bagaimana penerapannya kalau ahli waris lebih dari satu, dan apakah ada keringanan BPHTB.
Ke kantor pajak atau konsultan pajak, kalau berencana membuat APHB: apakah penerima kena PPh atau BPHTB, misalnya saat dua adik menyerahkan bagiannya ke si sulung.

Jadi, sebelum ke kantor pertanahan, duduklah bersama saudara-saudaramu dan sepakati dulu: aset ini akan dikelola bersama, atau diserahkan ke salah satu? Keputusan di awal bisa menghemat langkah, biaya, dan potensi selisih paham, terutama kalau aset itu menopang usaha keluarga.

Artikel ini disusun untuk edukasi umum berdasarkan peraturan yang berlaku per Oktober 2026. Persyaratan dan tarif dapat berbeda antarkantor pertanahan dan antardaerah, serta dapat berubah. Sahabat Wirausaha disarankan memeriksa ketentuan terbaru ke Kantor Pertanahan, pemda setempat, atau notaris/PPAT sebelum mengurus dokumen.

Ilmu dan informasi yang bermanfaat layak untuk terus bergerak. Yuk, bantu kami sebarkan kepada sesama pelaku usaha yang mungkin sedang membutuhkannya.

Kamu juga bisa berkontribusi lebih jauh dengan mendukung keberlanjutan konten edukatif ini melalui fitur Dukung Kami di bawah artikel ini.

Bagi Sahabat Wirausaha yang ingin tumbuh dalam komunitas yang saling menguatkan, bergabunglah di ukmindonesia.id/registrasi. Tempat para pelaku UMKM belajar bersama dan naik kelas.

Daftar Referensi: