SKB PPh Waris: Cara Bebas Pajak Balik Nama Sertifikat Rumah dan Tanah Warisan

Sumber foto: magnific.com

Sahabat Wirausaha, kalau kamu baru saja mewarisi rumah, tanah, atau ruko dari orang tua dan diminta bayar Pajak Penghasilan (PPh) sampai puluhan juta rupiah saat balik nama sertifikat, kamu tidak wajib membayarnya. Warisan bukan objek PPh — tapi pembebasan ini baru berlaku kalau kamu mengajukan sendiri dokumen bernama SKB (Surat Keterangan Bebas) PPh Final ke DJP lewat Coretax. Tanpa SKB ini, sistem akan menganggap balik nama itu setara transaksi jual-beli biasa dan otomatis mengenakan PPh Final 2,5% dari nilai aset.

Masalahnya, opsi keringanan ini bukan sesuatu yang otomatis ditawarkan di lapangan — kamu harus tahu dan mengajukannya sendiri. Dan buat pelaku UMKM yang mewarisi ruko atau bangunan usaha, nilainya sering jauh lebih besar dari rumah tinggal biasa, jadi potensi kerugian akibat tidak tahu aturan ini juga lebih besar.

Bayangkan situasi ini: orang tuamu meninggal dan mewariskan rumah atau ruko yang sudah lunas dan rutin dibayar PBB-nya selama puluhan tahun. Kamu butuh legalitas kepemilikan yang jelas atas namamu — entah untuk ditempati sendiri, dijadikan tempat usaha, atau diajukan sebagai agunan kredit modal. Tapi begitu kamu datang ke notaris untuk balik nama, kamu diminta menyiapkan dana puluhan juta rupiah untuk PPh Final, di luar BPHTB dan biaya notaris.

Ini bukan cerita fiktif. Kasus serupa pernah viral menimpa figur publik yang mewarisi rumah dari orang tuanya yang meninggal tahun 2021 — rumah sudah lunas, PBB rutin dibayar, tapi begitu mau balik nama sertifikat, tagihan yang muncul mencapai puluhan juta rupiah. Reaksinya sama seperti kebanyakan orang: bingung kenapa warisan dianggap kena pajak sebesar itu, padahal bukan transaksi jual-beli. Bedanya, kalau kamu tahu soal SKB dari awal, biaya sebesar itu sebenarnya bisa dihindari sepenuhnya untuk komponen PPh-nya.

Kenapa Warisan Dianggap "Peralihan Hak" oleh Negara?

Di mata sistem administrasi pertanahan, balik nama sertifikat — apapun sebabnya, termasuk warisan — tetap tercatat sebagai peralihan hak, sama seperti jual-beli. Sistem tidak otomatis membedakan niat di baliknya. Karena itu, secara default, komponen PPh Final 2,5% akan muncul lebih dulu, kecuali kamu secara aktif mengajukan bukti bahwa peralihan itu terjadi karena waris.

Aturan yang mendasari pengecualian ini sudah cukup jelas dan berjenjang:

Ketentuan dalam PMK 81/2024 Pasal 200 menegaskan pengalihan tanah/bangunan akibat waris dikecualikan dari kewajiban PPh Final.
PP 34/2016 Pasal 6 huruf d menjadi dasar pengecualian tersebut sejak sebelum aturan sistem inti administrasi perpajakan diberlakukan.
Peraturan Dirjen Pajak PER-8/PJ/2025 mengatur detail teknis dan syarat pengajuannya, sekaligus menghapus syarat lama yang mewajibkan objek warisan sudah tercatat di SPT pewaris — syarat yang dulu sering membuat permohonan ditolak, terutama kalau orang tua yang mewariskan tidak memiliki NPWP.

Dengan kata lain, ini bukan celah hukum atau strategi menghindari pajak. Ini memang hak yang sudah diatur resmi, hanya saja jarang disosialisasikan secara luas ke masyarakat.

Dua Pungutan Berbeda: Jangan Sampai Tertukar

Poin penting yang sering disalahpahami: SKB hanya membebaskan PPh Final. Ada pungutan lain bernama BPHTB yang tetap wajib dibayar terpisah, dipungut oleh pemerintah daerah, bukan DJP.

BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan — pajak daerah yang dikenakan setiap kali terjadi peralihan hak atas tanah/bangunan, termasuk karena waris. Beda dengan PPh yang dipungut pemerintah pusat lewat DJP, BPHTB ini dipungut dan diatur langsung oleh masing-masing pemerintah kabupaten/kota lewat Peraturan Daerah, sehingga tarif dan batas bebasnya bisa berbeda antar wilayah.

Komponen	PPh Final (2,5%)	BPHTB
Dipungut oleh	DJP (pusat)	Pemerintah daerah
Untuk warisan	Bisa dibebaskan 100% dengan SKB	Tetap terutang, tapi ada batas bebas (NPOPTKP)
Dasar hukum	PP 34/2016, PMK 81/2024	UU HKPD, Peraturan Daerah masing-masing

Tanpa SKB, ilustrasi bebannya kira-kira begini: aset senilai Rp2 miliar kena PPh Final sekitar Rp50 juta, aset Rp1 miliar sekitar Rp25 juta — dan ini belum termasuk BPHTB. Dengan SKB, komponen PPh ini hilang jadi nol, yang tersisa hanya BPHTB dan biaya administrasi notaris/PPAT.

BPHTB sendiri dihitung dengan rumus: tarif (maksimal 5%, ditetapkan Perda) dikali selisih antara nilai objek pajak dan NPOPTKP (batas bebas pajak). UU HKPD menetapkan batas minimal NPOPTKP untuk waris sebesar Rp300 juta, tapi tiap daerah boleh menetapkan lebih tinggi. Sebagai contoh, DKI Jakarta menetapkan NPOPTKP waris sebesar Rp1 miliar — jauh di atas standar minimum nasional, bahkan ditambah diskon khusus untuk BPHTB warisan di atas ambang tersebut.

Contoh perhitungannya begini:

Ruko warisan senilai Rp1,2 miliar di Jakarta (NPOPTKP Rp1 miliar, tarif 5%): dasar pengenaan = Rp1,2 miliar − Rp1 miliar = Rp200 juta. BPHTB = 5% × Rp200 juta = Rp10 juta (sebelum diskon tambahan yang berlaku untuk warisan).
Rumah warisan senilai Rp1 miliar di daerah dengan NPOPTKP masih Rp300 juta (tarif 5%): dasar pengenaan = Rp1 miliar − Rp300 juta = Rp700 juta. BPHTB = 5% × Rp700 juta = Rp35 juta.

Dari dua contoh ini terlihat jelas kenapa NPOPTKP daerah sangat menentukan besar-kecilnya beban BPHTB, meskipun nilai asetnya sama. Sahabat Wirausaha yang berdomisili di luar Jakarta sebaiknya mengecek langsung angka NPOPTKP dan tarif yang berlaku ke Bapenda/Dispenda setempat, karena variasinya cukup besar antar daerah.

Siapa yang Berhak dan Syarat Apa yang Harus Dipenuhi

Pengajuan SKB dilakukan oleh ahli waris, bukan atas nama pewaris yang sudah meninggal. Supaya permohonan disetujui, ahli waris harus memenuhi syarat Surat Keterangan Fiskal (SKF), yang sifatnya kumulatif — harus dipenuhi semua:

Sudah menyampaikan SPT Tahunan PPh untuk dua tahun pajak terakhir.
Tidak memiliki tunggakan pajak, atau jika ada, sudah mendapat izin resmi untuk mengangsur atau menunda pembayaran.
Tidak sedang dalam proses hukum pidana di bidang perpajakan.

Bagi pelaku UMKM, poin pertama ini penting untuk diperhatikan lebih awal. Kalau kamu belum rutin melaporkan SPT Tahunan pribadi, sebaiknya beres-beres administrasi ini dulu sebelum mengajukan SKB, karena ketidakpatuhan pelaporan bisa membuat permohonan ditolak meskipun aset warisannya sendiri sah secara hukum sebagai hak waris.

Langkah Mengajukan SKB Lewat Coretax

Masuk ke akun Coretax DJP menggunakan NIK/NPWP ahli waris — bukan NPWP pewaris.
Buka menu Layanan Wajib Pajak, lalu pilih Layanan Administrasi dan Buat Permohonan Layanan Administrasi.
Pilih kode layanan AS.19 (SKB PPh), lalu sub-layanan AS.19-05 untuk pengalihan hak tanah/bangunan.
Lengkapi dokumen sesuai format resmi PER-8/PJ/2025, termasuk Surat Pernyataan Pembagian Waris yang ditandatangani seluruh ahli waris, akta kematian, KK, KTP ahli waris dan pewaris, fotokopi sertifikat, serta SPPT PBB terakhir.
Jika ahli waris lebih dari satu orang, ada aturan khusus soal siapa yang mengajukan dan bagaimana BPHTB dibagi — lihat penjelasan lengkapnya di bagian berikutnya.
Jika objek warisan lebih dari satu (misalnya dua bidang tanah terpisah), permohonan SKB harus diajukan masing-masing per objek.
Keputusan biasanya terbit dalam tiga hari kerja; jika melewati batas waktu tanpa keputusan, permohonan dianggap otomatis diterima.
Setelah SKB muncul di menu "Daftar Fasilitas Saya", barulah dokumen dibawa ke notaris/PPAT untuk proses balik nama, dan dilanjutkan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Bagaimana Jika Ahli Waris Lebih dari Satu Orang?

Sumber foto: magnific.com

Ini situasi yang paling sering terjadi di lapangan, apalagi untuk usaha keluarga yang diwariskan ke beberapa bersaudara sekaligus. Berikut poin-poin yang perlu dipahami:

Pengajuan SKB cukup diwakili satu orang. Tidak semua ahli waris perlu mengajukan sendiri-sendiri ke Coretax. Cukup satu orang yang mengajukan atas nama semua, dengan syarat wajib melampirkan Surat Pernyataan Pembagian Waris yang ditandatangani seluruh ahli waris — jadi walau yang mengajukan satu orang, semua pihak tetap harus tahu dan menyetujui secara tertulis siapa mendapat bagian apa.

Syarat kepatuhan SPT hanya dicek untuk ahli waris yang mengajukan, bukan semua ahli waris. Sistem DJP hanya memverifikasi kepatuhan pajak (lapor SPT 2 tahun terakhir, tidak ada tunggakan) milik ahli waris yang jadi pemohon. Ahli waris lain yang namanya cuma tercantum di surat pernyataan pembagian waris tidak ikut diperiksa kepatuhan pajaknya.

Ada satu pengecualian yang perlu diperhatikan: jika ahli waris yang mengajukan adalah perempuan yang sudah menikah dan kewajiban pajaknya digabung dengan suami (berstatus tanggungan di Data Unit Keluarga/DUK Coretax suaminya), maka yang diperiksa bukan SPT dirinya sendiri, melainkan SPT Tahunan kepala keluarga (suaminya). Jadi kalau situasinya seperti ini, pastikan dulu suami sudah lapor SPT 2 tahun terakhir sebelum mengajukan SKB atas nama istri.

Batas bebas BPHTB (NPOPTKP) berlaku satu kali per objek, bukan dikalikan jumlah ahli waris. Ini poin yang paling sering disalahpahami. Misalnya ruko senilai Rp1,2 miliar di Jakarta diwariskan ke 3 bersaudara sekaligus — NPOPTKP yang dipakai tetap Rp1 miliar (bukan Rp1 miliar dikali 3 orang), sehingga dasar pengenaan BPHTB-nya tetap Rp200 juta, sama seperti kalau diwariskan ke 1 orang saja.

Porsi pembayaran BPHTB biasanya proporsional sesuai bagian warisan masing-masing. Kesepakatan soal siapa menanggung berapa dari total BPHTB itu dituangkan dalam Surat Pernyataan Pembagian Waris yang sama.

Kalau ahli waris belum sepakat soal pembagian, proses SKB tidak bisa dilanjutkan. Surat Pernyataan Pembagian Waris adalah dokumen wajib, jadi kalau ada perbedaan pendapat soal siapa dapat bagian apa, sebaiknya diselesaikan dulu lewat musyawarah keluarga atau notaris sebelum mengajukan SKB — supaya tidak ada pihak yang merasa dilewati di kemudian hari.

Kalau nantinya aset dijual ke pihak ketiga, ini beda skema pajak. Pembebasan lewat SKB hanya berlaku untuk peralihan hak karena waris. Begitu properti yang sudah dibalik nama itu dijual ke pihak luar, transaksi itu kena PPh final atas penjualan seperti biasa, bukan lagi masuk skema pembebasan waris.

Jangan Bayar Sebelum Cek Hak Ini

Warisan aset usaha keluarga memang membawa konsekuensi administratif, tapi bukan berarti otomatis membawa beban pajak besar. Selama syarat kepatuhan pelaporan terpenuhi, ahli waris berhak atas pembebasan penuh PPh Final lewat SKB — yang tersisa hanyalah BPHTB sesuai ketentuan daerah masing-masing. Langkah paling aman sebelum ke notaris adalah mengecek dulu hak ini, bukan langsung menyetujui tagihan yang diajukan.

Catatan: Artikel ini disusun untuk tujuan edukasi umum berdasarkan peraturan yang berlaku per September 2026. Karena ketentuan pajak daerah dapat berbeda dan setiap kasus warisan memiliki detail berbeda, Sahabat Wirausaha disarankan berkonsultasi langsung dengan Kantor Pelayanan Pajak (KPP) terdaftar, notaris/PPAT, atau konsultan pajak resmi sebelum mengambil keputusan.

Jika artikel ini bermanfaat, mohon berkenan bantu kami sebarkan pengetahuan dengan membagikan tautan artikelnya, ya!

Follow Instagram @ukmindonesiaid biar nggak ketinggalan informasi atau program penting seputar UMKM. Bagi Sahabat Wirausaha yang ingin bergabung dengan Komunitas UMKM di bawah naungan kami di UKMIndonesia.id - yuk gabung dan daftar jadi anggota komunitas melalui ukmindonesia.id/registrasi. Berkomunitas bisa bantu kita lebih siap untuk naik kelas!

Daftar Referensi: