Cara Beli Tanah yang Aman – Sahabat Wirausaha, saat ini ada banyak sekali jenis investasi bisnis yang bisa dilakukan seperti investasi emas, properti, dan lainnya. Dalam investasi properti, khususnya dalam bentuk tanah atau lahan sering dianggap lebih mudah karena nilainya yang selalu meningkat. Selain itu, kebutuhan manusia akan tempat tinggal atau pembangunan lahan akan selalu ada, sehingga ketersediaan tanah akan selalu dicari.

Namun, perlu diketahui bahwa dalam membeli tanah ini memerlukan proses jual beli yang jauh lebih rumit dibandingkan jenis benda lainnya. Hal ini dikarenakan tanah yang merupakan aset benda tidak bergerak, dan proses transaksinya dilindungi oleh hukum dan undang-undang yang berlaku. Ada beragam jenis tanah yang dijual dengan ukuran dan kavling berbeda-beda, sehingga kita perlu jeli dan berhati-hati agar tidak salah memilih lokasi. Kira-kira, apa saja ya yang perlu dipersiapkan agar kita bisa membeli tanah dengan aman dan nyaman? Yuk simak caranya pada artikel berikut ini.

Persiapan Sebelum Membeli Tanah Secara Aman

Dalam kegiatan transaksi jual beli tanah, terdapat dasar hukum tersendiri yang berlaku serta melibatkan pihak-pihak yang berwenang seperti pejabat negara. Adapun dasar hukum tersebut setidaknya meliputi 2 (dua) hal dasar, yaitu proses transaksi serta keabsahan sertifikat atau dokumen.

Pertama, seluruh proses kegiatan terkait transaksi tanah antara penjual dan pembeli harus dilakukan di hadapan pejabat negara atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Kedua, sesuai dengan PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT sebagai pejabat umum berwenang untuk membuat dokumen akta otentik yang berkaitan dengan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Jadi, peran PPAT sangat diperlukan di sini agar kegiatan transaksi tanah kita tercatat dan sah di mata hukum.

Baca Juga: Ciri-ciri Investasi Bodong, Kenali Potensi Bahaya dan Cara Menghindarinya

Kemudian, agar tanah yang dibeli benar-benar memberi manfaat dan menguntungkan bagi kita serta untuk menghindari adanya sengketa tanah atas tanah yang dibeli, kita bisa mengikuti langkah-langkah ini. Langkah ini diharapkan bisa dijadikan pedoman bagi calon pembeli tanah seperti kita, yaitu:

1. Melakukan Riset Terkait Tanah yang Akan Dibeli

Pertama, kita perlu mencari tahu terlebih dahulu asal-usul tanah yang akan dibeli. Contohnya, status penjual tanahnya ialah harus orang yang berhak atau memiliki hak atas tanah yang dijual sesuai dengan bukti kepemilikannya. Kedua, sebagai calon pembeli tanah kita harus memastikan agar transaksinya dilindungi oleh hukum untuk menghindari persengketaan di masa depan. Adapun untuk membantu riset ini, kita bisa melakukan 3 cara sebagai berikut:

a. Tentukan Tujuan Pembelian Tanah

Sebelum kita memulai pencarian tanah, tentukan terlebih dahulu tujuan dari pembelian tanah yang dilakukan. Apakah tanah ini akan digunakan/diperuntukkan untuk membangun rumah tinggal, membangun properti komersial, atau sebagai aset yang disimpan untuk investasi jangka panjang? Melalui tujuan tersebut, kita bisa lebih mudah untuk memilih lokasi yang tepat dan menentukan jenis tanah yang sesuai dengan kebutuhan.

Sama seperti investasi lainnya, membeli tanah juga melibatkan risiko. Maka, pertimbangkan juga risiko-risiko potensial yang mungkin terjadi seperti fluktuasi harga properti, perubahan regulasi, atau masalah-masalah lingkungan yang dapat mempengaruhi nilai tanah yang kita miliki di masa depan. Selain itu, pertimbangkan juga potensi investasi yang mungkin didapatkan jika membeli tanah tersebut, agar investasi tanah yang kita lakukan benar-benar menghasilkan keuntungan yang diharapkan.

b. Lakukan Inspeksi Lapangan Ke Lokasi

Jika kita sudah menemukan tanah yang sesuai dengan kriteria yang dibutuhkan, segera tinjau dan lakukan inspeksi lapangan secara menyeluruh. Perhatikan kondisi topografi, kualitas tanah, drainase, dan aksesibilitasnya. Jika memungkinkan, konsultasikan dengan ahli tanah atau insinyur sipil untuk mendapatkan pandangan profesional tentang kondisi tanah tersebut.

c. Periksa Infrastruktur dan Fasilitas Terdekat

Kemudian, saat melakukan inspeksi tadi, pastikan juga untuk memeriksa ketersediaan infrastruktur dan fasilitas terdekat seperti akses jalan, pasokan air, listrik, dan fasilitas umum lainnya. Infrastruktur yang baik akan meningkatkan nilai tanah kita juga, dan lebih mudah untuk dikembangkan atau dijual di masa depan.

Baca Juga: Mengenal Berbagai Instrumen Investasi Untuk UMKM: Reksadana, Obligasi, Properti, Deposito

2. Membeli Tanah Dengan Prosedur dan Dokumen yang Sah

Setelah mempersiapkan segala sesuatu yang diperlukan dan sudah menemukan lokasi tanah yang cocok, kita bisa langsung membeli tanahnya sesuai prosedur yang berlaku. Seperti yang telah dibahas pada poin sebelumnya, pembelian tanah wajib dilakukan di hadapan PPAT. Namun, jika tanah tersebut ternyata dimiliki oleh adat tertentu atau belum terdaftar, maka pembelian tanahnya dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yang berlaku.

Sebelum menandatangani kontrak pembelian tanah, pastikan untuk meninjau semua dokumen yang diperlukan dengan teliti. Adapun untuk pengurusan dokumennya kita bisa melakukan cara berikut:

3. Pastikan Agar Tanah Memiliki Sertifikat dan Dokumen PBB

Pertama, agar tanah yang dibeli terjamin keamanannya maka tanah tersebut wajib memiliki sertifikat dan dokumen PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) yang sah. Pastikan bahwa tanah yang akan dibeli tidak sedang dalam proses sengketa, dalam jaminan tertentu, atau disita.

Terkait pembuktian keabsahannya, kita dapat meminta bantuan pejabat setempat untuk melakukan verifikasi data yang ada di sertifikat tanah yang dijual dengan data di buku tanah di kantor pertahanan. Selain itu, pejabat tersebut nantinya juga akan memeriksa Surat Tanda Terima Setoran PBB untuk melakukan pengecekan apakah tanah yang akan dibeli tersebut memiliki tunggakan pembayaran PBB atau tidak.

4. Menyelesaikan Kewajiban Pajak Pada Saat Transaksi Jual-Beli Tanah

Selanjutnya, saat kegiatan jual beli tanah tersebut pastikan agar kedua belah pihak telah menuntaskan kewajiban pajaknya. Dari sisi penjual tanah, ia perlu menyelesaikan kewajiban membayar Pajak Penghasilan (PPh). Sedangkan kita sebagai pembeli tanah, wajib membayar pajak Bea Perolehan Hak dan atas Tanah (BPHTB). Adapun perhitungannya bisa mengacu pada skema berikut:

• PPh : Harga Penjualan Tanah x 2,5%
• BPHTB : (Harga Penjualan Tanah - Nilai Tidak Kena Pajak) x 5%

Jangan lupa untuk menyelesaikan pembiayaan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) juga, ya! Umumnya, pembiayaan PPAT melibatkan kesepakatan dari kedua belah pihak antara penjual dan pembeli. Misalnya ditanggung oleh penjual, pembeli, atau keduanya sesuai pembagian yang telah ditentukan.

Baca Juga: 7 Cara Membangun Usaha Kos-Kosan, Cocok untuk Investasi!

5. Melibatkan Persetujuan Dari Seluruh Pihak

Saat kita membeli tanah, pastikan kembali apakah seluruh pihak telah menyetujui kegiatan pembelian tersebut. Contohnya, jika tanah yang dijual ternyata harta bersama milik sepasang suami istri, maka kita perlu membuat surat persetujuan dari keduanya. Hal ini diperlukan untuk proses pembuatan AJB. Namun, apabila salah satu dari keduanya (suami/istri) telah meninggal dunia, maka memerlukan surat keterangan kematian yang diterbitkan dari kelurahan setempat.

6. Mengurus Akta Jual Beli (AJB)

Setelah semua pihak setuju, maka kita bisa langsung membeli tanah tersebut yang dibuktikan dengan dokumen Akta Jual Beli (AJB). Pengurusan AJB ini melibatkan seluruh pihak juga, termasuk pihak PPAT dan saksi. Jadi, kita perlu memperhatikan dan memahami secara detail terkait isi dari AJB tersebut. 

Saat transaksi dilakukan, pihak PPAT akan membacakan AJB untuk dijelaskan kepada pihak penjual dan pembeli. Lalu, dokumen tersebut harus ditandatangani oleh seluruh pihak seperti penjual tanah, pembeli tanah, saksi, dan PPAT. Setelah itu AJB bisa dicetak dan diberikan kepada pihak-pihak yang bersangkutan.

Setelah AJB dibuat, dokumen ini akan diserahkan ke kantor pertanahan terlebih dahulu untuk proses persyaratan balik nama. Agar lebih aman, untuk sementara penjual dan pembeli bisa mendapatkan salinan AJB yang telah disahkan oleh PPAT terlebih dahulu sebagai jaminan.

7. Mengurus Proses Balik Nama Terkait Kepemilikan Tanah

Selain AJB tadi, kita juga perlu menyiapkan beberapa dokumen pendukung untuk proses balik nama kepemilikan tanah di kantor pertanahan setempat, yaitu sebagai berikut:

• Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai;
• Surat kuasa (apabila dikuasakan);
• Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas;
• Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket (bagi badan hukum);
• Sertifikat Asli;
• Akta jual beli dari PPAT;
• Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dan atau kuasanya;
• Ijin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat / keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang
• Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)

Baca Juga: Ciri-Ciri ini Jadi Pertanda Kamu Punya Bakat Wirausaha, Nomor Berapa yang Kamu Punya?

Adapun untuk proses ini biasanya memerlukan 5 hari kerja, dengan tarif / biaya yang dihitung berdasarkan nilai tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan dengan rumus berikut:

(Nilai Tanah (per m2) * luas tanah (m2)) / 1.000

Dari beberapa cara membeli tanah di atas, kita bisa menerapkannya sesuai kebutuhan agar dapat membeli tanah dengan lebih yakin serta meminimalisir risiko-risiko yang mungkin terjadi. Ingatlah untuk selalu melakukan penelitian yang cermat, berkonsultasi dengan para ahli, dan mempertimbangkan semua faktor yang relevan sebelum membuat keputusan pembelian. Itulah tadi cara beli tanah yang aman dan sah secara hukum. Semoga informasi ini bisa bermanfaat ya, Sahabat Wirausaha. Selamat mencoba!

Jika tulisan ini bermanfaat , silahkan di share ke rekan-rekan Sahabat Wirausaha. Follow juga Instagram @ukmindonesia.id untuk update terus informasi seputar UMKM. 

Referensi : HukumOnline, Brighton, Fortune IDN