Cara Memulai Bisnis Kontrakan – Bisnis kontrakan adalah salah satu bisnis yang banyak dilirik dan diminati oleh masyarakat, terutama yang memiliki aset tanah atau bangunan yang lebih. Bukan hanya karena bisnis kontrakan ini tergolong bisnis yang aman, namun juga karena menjanjikan penghasilan tetap dan rutin setiap bulannya.

Terlepas dari benefit dari bisnis ini yang sepertinya menggiurkan, ada beberapa tantangan yang perlu diperhatikan. jika kita tidak pintar membidik pasar, membaca peluang, dan tidak tahu cara memulai bisnis kontrakan ini, maka bisa berakibat fatal. Ingin tahu cara memulai bisnis kontrakan yang aman, dengan modal relatif kecil tapi dapat mencapai penghasilan yang tinggi? Yuk simak penjelasan berikut ini!

Hal yang Harus Diperhatikan Sebelum Memulai Bisnis Kontrakan 

Ada 3 hal utama yang harus kita perhatikan sebelum kita memutuskan untuk memulai bisnis kontrakan. Hal ini dilakukan agar usaha kita aman, nyaman dan dapat menghasilkan pendapatan yang relatif tinggi setiap bulannya. Faktor tersebut antara lain:

1. Faktor Sarana Prasarana

Jika kita ingin membangun kontrakan yang baru, maka kita harus benar-benar perhitungkan berapa total biaya pembangunannya, berapa jumlah kamar yang dibangun, lalu berapa lama investasi bangunan tersebut harus kembali.

Jika kita membangun dengan dana kita sendiri, maka usaha kita relatif aman. Kita tinggal mengkalkulasi seluruh jumlah pembangunan dibagi jumlah kamar, sehingga muncullah biaya modal bangunan per kamar.

Katakanlah, kita membangun dengan biaya Rp. 500.000.000,- untuk membangun kontrakan sejumlah 20 pintu dengan ukuran 3m x 5m termasuk kamar mandi di dalam, biaya pasang listrik dan air PDAM.  Maka biaya pembangunan per kamar adalah :

Rp. 500.000.000 : 20 kamar = Rp. 25.000.000/ kamar

Katakanlah kita ingin mengembalikan modal investasi tersebut selama 10 tahun, maka cost biaya pembangunan kamar yang harus disisihkan adalah:

Rp. 25.000.000 : 10 tahun : 12 bulan = Rp. 208.350

Baca Juga: Peluang Bisnis Maggot Sebagai Pakan Ternak, Sedang Banyak Dicari!

Tambahkan 10% untuk cadangan menjadi :

Rp. 208.350 + 10 % = Rp. 229.116 per bulan atau dibulatkan menjadi Rp.230.000

Nah, jadi cost biaya bangunan yang harus disisihkan adalah Rp.230.000 per kamar

Jika kita ingin membangun kontrakan dengan dana pinjaman bank, maka kita tinggal menambahkan jumlah cicilan per bulan tersebut menjadi cost biaya bangunan yang harus disisihkan. Jangan lupa kita juga harus menyiapkan 6 bulan cicilan pertama untuk cadangan cicilan jika kontrakan kita tidak langsung laku tersewa.

Misalnya, kita membangun dengan dana pinjaman Rp.500.000,000,- untuk membangun kontrakan 20 pintu diatas, dengan masa cicilan 10 tahun, dan bunga flat 8% setahun, maka cicilan per bulan nya akan jatuh sekitar Rp. 374.000,- per bulan.

Maka strategi kita harus menyisihkan uang sejumlah :

Rp 374.000 x 20 kamar x 6 bulan = Rp. 44.880.000,-  

Uang ini digunakan untuk cadangan cicilan selama 6 bulan di depan. Dengan begitu, kita tidak boleh menghabiskan uang Rp. 500.000.000,- tersebut untuk pembangunan, namun harus kita sisihkan Rp. 44.880.000,- untuk cadangan cicilan 6 bulan didepan.

Sehingga kita dianjurkan membangun hanya dengan dana sejumlah :

Rp. 500.000.000  -  Rp.44.880.000  = Rp. 455.120.000

Hal ini dimaksudkan agar kita tidak kesulitan jika saat 6 bulan pertama kita belum bisa menyewakan kontrakan kita secara maksimal, sehingga kita tetap akan hidup aman dan nyaman tanpa rasa was-was dan deg degan karena dikejar-kejar cicilan bank.

2. Faktor Modal

Bicara tentang modal, kita bisa menentukan berapa harga sewa per bulannya kepada konsumen. Namun, jika kita ingin menyewakan unit kamar dengan fasilitas lengkap missal dengan tempat tidur, lemari, TV dan AC, maka kita harus perhitungkan berapa modal yang harus kita sisihkan untuk membeli perlengkapan tersebut.

Sebagai contoh, jika kita membeli tempat tidur spring bed harga Rp. 1.500.000, lemari harga Rp. 1.000.000, TV harga Rp. 1.500.000 dan AC harga Rp. 2.000.000, maka modal belanja per kamar Rp 6.000.000. Modal ini harus kita perhitungkan seperti perhitungan sarana prasarana diatas, sehingga akan muncul cost bulanan yang harus kita sisihkan untuk pengembalian modal tersebut.

Baca Juga: 9 Cara Memulai Bisnis Kos-Kosan, Dapatkan Passive Income!

3. Faktor Permintaan Pasar

Memperhatikan demand juga termasuk salah satu faktor yang harus diperhatikan. Jika lokasi tanah kita di daerah pabrik atau kawasan industri, maka kita harus menyesuaikan untuk membangun kontrakan yang pangsa pasarnya adalah karyawan atau pekerja pabrik. Demikianlah, kita harus teliti dan jeli untuk melihat apa permintaan pasar di lokasi tanah yang ingin kita bangun kontrakan tersebut, agar kontrakan kita tidak sepi dari penyewa.

Nah, setelah kita memperhatikan 3 faktor penting sebelum kita memulai bisnis kontrakan dan analisa perhitungannya, maka kita juga harus mempunyai strategi jitu bagaimana caranya agar kontrakan kita laris manis, penghuninya tetap dan nyaman, sehingga mendatangkan penghasilan yang rutin dan relatif tinggi tiap bulannya selamanya.

Cara Jitu Memulai Bisnis Kontrakan yang Aman dengan Modal Kecil 

1. Lakukan riset permintaan pasar yang ingin kita bangun kontrakan di tanah kita, seperti dijelaskan pada poin-poin sebelumnya.
2. Bangunlah kontrakan sesuai dengan permintaan pasar atau populasi komunitas di sekitar tanah kita tersebut.
3. Buatlah perhitungan yang matang untuk biaya pembangunan dan biaya pembelian fasilitas kamar jika ada, lalu perhitungkan harga pokok minimal per kamar, seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya.
4. Siapkan dana cadangan untuk membayar cicilan jika dana modal kita berasal dari pinjaman bank, minimal untuk 6 bulan pertama, agar kita bisa hidup dengan aman, nyaman, dan tenang, tidak stress karena dikejar-kejar cicilan bank.
5. Tentukan harga sewa per kamar. Usahakan untuk tahun pertama, kita hanya mengambil 30% keuntungan dari modal bulanan yang harus kita keluarkan, yang penting kontrakan kita tersewa penuh dan tidak ada yang kosong. Kita bisa menaikkan harga sewa nya di tahun kedua dan seterusnya.
6. Tentukanlah kontrakan kita tersebut lebih ditekankan pada penghuni laki-laki, atau perempuan, atau keluarga. Hindari kontrakan yang berpenghuni campur yaitu laki-laki dan perempuan kecuali bagi penyewa yang sudah menikah, karena hal ini riskan akan seringnya muncul masalah.
7. Sebarkanlah brosur yang dilengkapi dengan foto rumah kontrakan, foto kamar lengkap dengan fasilitasnya, foto fasilitas umum diluar kamar, seperti Listrik, air, wifi, tempat parkir, jemuran, taman, dan lain-lain. Sebarkanlah brosur-brosur tersebut di pusat komunitas, misalnya di pabrik, kampus, mall, sekolah, masjid, dll
8. Berikanlah diskon untuk sewa 3 bulan pertama, 10% - 20% dari keuntungan yang seharusnya kita peroleh. Hal ini untuk menambah ketertarikan konsumen untuk menyewa atau pindah ke kamar kontrakan kita.
9. Berikan layanan yang bagus pada konsumen, misalnya dengan menawarkan keramahan dan hubungan yang baik sangat penting kita bangun dengan para penyewa agar mereka nyaman dan bisa mengajak teman-temannya untuk menyewa di rumah kontrakan kita.
10. Berikan komisi pada penyewa yang membawa teman-temannya untuk menyewa unit kamar di kontrakan kita. Komisi tersebut tidak harus berupa uang, namun bisa berupa oleh-oleh makanan, pemberian pakaian, tas, dll yang dapat menimbulkan kesan dan hubungan baik yang mendalam. Kamar kos yang dihuni oleh penyewa yang saling berteman akan membuat mereka betah dan tidak pindah-pindah atau gonta-ganti orang.
11. Selesaikan setiap masalah yang terjadi antar penghuni kos atau antara penyewa dengan kita. Hubungan yang baik dan nyaman sangat dibutuhkan bagi para penyewa sehingga mereka selalu betah dan tidak ingin pindah-pindah. Hal ini menjamin pendapatan dan penghasilan yang aman dan rutin setiap bulannya.

Baca Juga: 4 Hal yang Perlu Dipersiapkan Sebelum Memulai Bisnis Penginapan, Lengkap dengan Analisa Untung Ruginya!

Demikianlah 12 cara jitu memulai bisnis kontrakan yang aman dan dapat mendatangkan penghasilan tinggi setiap bulannya. Bayangkan jika kita memiliki 20 unit pintu kamar kontrakan yang kita sewakan, dengan harga sewa Rp. 1.000.000 per bulan, maka kita akan memperoleh pendapatan:

Rp. 1.000.000  x 20 kamar = Rp 20.000.000

Jika dikurangi dengan pengembalian modal pembangunan atau cicilan bank, biaya pengembalian modal untuk fasilitas, biaya perawatan, biaya listrik luar untuk fasilitas umum tidak termasuk listrik masing-masing kamar, biaya sosial dan lain-lain sekitar Rp 10.000.000 Maka kita akan memperoleh penghasilan sekitar Rp 10.000.000 rutin tanpa perlu bekerja. Asyik, bukan?

Demikian 12 cara jitu memulai bisnis kontrakan yang aman. Semoga dengan informasi ini, Sahabat Wirausaha semakin tercerahkan dan semakin tahu kemana arah bisnis yang sedang diusahakan. Selamat berbisnis! 

Jika tulisan ini bermanfaat , silahkan di share ke rekan-rekan Sahabat Wirausaha. Follow juga Instagram @ukmindonesia.id untuk update terus informasi seputar UMKM. 

Referensi : 

1. https://www.investopedia.com/financial-edge/1011/top-6-tips-for-turning-your-home-into-a-rental-property.aspx
2. https://www.businessinsider.com/personal-finance/how-to-rent-out-your-home
3. https://www.rumah123.com/panduan-properti/tips-properti-113274-bisnis-kontrakan-id.html
4. https://www.cermati.com/artikel/bisnis-kontrakan
5. https://www.brighton.co.id/about/articles-all/tips-bisnis-kontrakan-cuan